ครอบครองปรปักษ์ อย่างไรจึงได้กรรมสิทธิ์ ?

ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

เมื่อพิจารณาตามหลักกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ พอจะแยกหลักเกณฑ์ได้ดังต่อไปนี้

- มีการครอบครอง คือ เข้าไปยึดถือที่ดินของผู้อื่นไว้เป็นของตนเอง ซึ่งอาจทำโดยเข้าไปครอบครองเอง หรือให้ผู้อื่นครอบครองไว้แทนก็ได้

- ที่ดินของผู้อื่น คือ ต้องเป็นที่ดินมีเจ้าของ ไม่ใช่ที่สาธารณะ หรือที่ดินของรัฐ และที่ดินนั้น เจ้าของจะต้องมีกรรมสิทธิ์ คือ เป็นที่ดินมีโฉนดที่ดิน ถ้าเป็นที่ดินไม่มีโฉนด มีแค่ใบไต่สวน, น.ส.3ก หรือ ส.ค.1 จะมีการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

- โดยความสงบ คือ ครอบครองโดยไม่ถูกกำจัดให้ออกไป หรือไม่ถูกฟ้องคดี (ฎีกาที่ 1531/2525, ฎีกาที่ 772/2505)

- โดยเปิดเผย โดยให้ผู้อื่นเข้าใจว่าตนเป็นเจ้าของไม่ใช่ครอบครองแบบหลบๆ ซ่อนๆ

- ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ครอบครองแทนผู้อื่น หรือครอบครองในฐานะผู้เช่า หรือผู้อาศัย

- เป็นเวลา 10 ปี ติดต่อกันเป็นอย่างน้อย ถ้าต่ำกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ แต่ระยะเวลาครอบครองนี้ อาจโอนให้กันได้ และสามารถนำระยะเวลาของผู้โอนมารวมกับระยะเวลาครอบครองของผู้รับโอนได้

เมื่อผู้ใดครอบครองปรปักษ์ที่ดินจนครบ 10 ปีแล้ว ต้องยื่นคำร้องขอให้ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ และนำคำสั่งศาลอันถึงที่สุดนั้นไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน เพื่อให้ดำเนินการจดทะเบียนให้ท่านต่อไป เจ้าของที่ดินไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรม ต้องไปจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 549/2535)

ซึ่งมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 109/2506

"ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 มีสิทธิยื่นคำขอฝ่ายเดียว เพื่อให้ศาลไต่สวน แสดงว่ามีกรรมสิทธิได้ ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 78 ประกอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) และประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188 (1)”

สำหรับที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า ที่ดินมือเปล่า เช่น ส.ค.1, น.ส.3ก, น.ส.3 หรือที่ดินที่ไม่มีหลักฐานใดๆ เลย ผู้ครอบครองจะมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 ได้

อย่างไรก็ตาม ที่ดินมือเปล่าสามารถแย่งการครอบครองกันได้ ตามมาตรา 1375 เพียงแต่กฎหมายไม่รับรองให้ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงสิทธิครอบครองได้ เหมือนเช่นการครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 5389/2549)

แต่ถ้าที่ดินที่ท่านครอบครองอยู่เป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ แม้ท่านจะเข้าใจว่าเป็นเพียงที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่นนี้ ก็เข้าหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ได้ (ฎีกาที่ 1557/2549)

ส่วนที่ดินที่เจ้าของอนุญาตให้อยู่ จะครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่?

การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของอนุญาตให้อยู่อาศัย หรืออนุญาตให้ทำกิน หรือเป็นการถือวิสาสะจากเจ้าของที่ดิน ไม่เป็นการครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ ไม่เป็นการครอบครองโดยปรปักษ์ แม้จะเข้าใจว่าเจ้าของยินยอมก็ตาม (ฎีกาที่ 4204/2548, ฎีกาที่ 5352/2539)

สำหรับกรณีที่ดินมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันจะครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่?

การที่เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม เป็นการครอบครองแทนเจ้าของรวมอื่นด้วย จะเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องมีการบอกกล่าว เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังเจ้าของรวมคนอื่นๆ ว่าไม่มีเจตนายึดถือแทนเจ้าของรวมคนอื่นอีกต่อไป (ฎีกาที่ 50/2547)

ข้อพึงระวัง สำหรับท่านที่ครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นแล้ว แม้ว่าศาลจะมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วก็ตาม ตราบใดที่ท่านยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน จะเอาเหตุที่ศาลมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ยกเป็นข้อต่อสู้ ผู้ที่ได้อสังหาริมทรัพย์โดยสุจริต มีค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ หากท่านยังมีการครอบครองต่อมา ก็ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ฎีกาที่ 2722/2547)